מה בודקים לפני שקונים דירה, לפי הסדר הנכון

זכויות: נסח טאבו או אישור זכויות

הבדיקה הראשונה תמיד. הנסח מראה מי הבעלים הרשום, מה שטח הנכס, ואילו הערות אזהרה, משכנתאות, עיקולים או זיקות רשומים עליו. אם הנכס לא רשום בטאבו, מקבלים אישור זכויות מהחברה המשכנת או מרשות מקרקעי ישראל.

אי התאמה בין מה שמוכרים לכם לבין מה שרשום היא סיבה לעצור, לא לנהל משא ומתן.

תכנון ובנייה, וחריגות

בוועדה המקומית אפשר לעיין בתיק הבניין ולראות היתרים, תוכניות ובקשות. שם מתגלות מרפסות שנסגרו, תוספות בנייה ופיצולים ללא היתר.

חריגה אינה בהכרח סוף העסקה, אבל היא משנה מחיר, משפיעה על משכנתא, ולעיתים מחייבת הסדרה. צריך לדעת עליה מראש.

מצב פיזי, כולל רטיבות

שני ביקורים לא מספיקים. שווה לשלם על בדיקת מהנדס או בודק מבנים, ובעיקר על בדיקת רטיבות, שהיא הליקוי היקר והנפוץ ביותר. בקשו לראות את הדירה גם ביום גשום אם אפשר.

הבית המשותף והשכנים

בדקו תקנון הבית המשותף, האם יש הליכי תמ"א או פינוי בינוי בתהליך, מה מצב הוועד, והאם יש חובות. שיחה קצרה עם שכן אחד מגלה יותר מכל מסמך.

מס רכישה ומיסוי

שיעור מס הרכישה תלוי בשאלה אם זו דירה יחידה או נוספת, ובמדרגות שמתעדכנות. ההבדל מגיע לעשרות אלפי שקלים, ולכן חשבו אותו לפני שאתם מגישים הצעה ולא אחרי.

ליווי משפטי ומימון

עורך דין שעיסוקו בעסקאות מקרקעין מלווה את החוזה ואת רישום הזכויות. במקביל, קבלו אישור עקרוני למשכנתא לפני שאתם מתחייבים, כי ההיתכנות הפיננסית היא חלק מהבדיקה ולא שלב שאחריה.