איך שוכרים דירה בלי להסתבך: מה בודקים ומה בחוזה
שכירות היא החוזה שהכי הרבה אנשים חותמים עליו והכי מעט קוראים אותו, בדרך כלל בעמידה, אחרי שכבר החליטו.
המהלך שמפספסים: הסרטון של יום הכניסה
ביום הכניסה כולם עסוקים בהובלה, ואף אחד לא מתעד. בסוף השכירות, שנה או שלוש אחר כך, מתחיל ויכוח על מי גרם למה, ובלי תיעוד הוויכוח מוכרע לפי מי זוכר יותר טוב וזה כמעט אף פעם לא השוכר.
הפעולה לוקחת עשר דקות: סרטון אחד רציף בכל הדירה, בהילוך איטי, עם דגש על קירות, רצפה, ארונות, כלים סניטריים ומצב הצבע. צלמו גם את קריאת מוני החשמל והמים. שלחו את הסרטון למשכיר באותו יום, בהודעה שאומרת מצורף תיעוד מצב הדירה בכניסה. עכשיו יש תאריך, יש נמען, ואין ויכוח.
6 מהלכיםמה בודקים
מי המשכיר באמת
בקשו נסח טאבו או אישור זכויות, וודאו שמי שחותם הוא הבעלים או בעל ייפוי כוח מתאים. השכרה מדייר קודם, משותף ללא הסכמה או ממי שאינו בעל הזכויות היא מקור לבעיות אמיתיות.
אחריות על תיקונים
הסעיף שמייצר את רוב הסכסוכים. החוק מטיל על המשכיר חובה לתקן ליקויים מהותיים שאינם באשמת השוכר, בתוך פרק זמן סביר. סכמו בכתב מה נחשב תקלה של המשכיר, מה על השוכר, ומה קורה כשלא מתקנים.
ביטחונות סבירים
החוק מגביל את סך הביטחונות שאפשר לדרוש בשכירות למגורים. שאלו מה בדיוק נדרש: פיקדון, ערבות בנקאית, שטר חוב או ערבים, ואל תסכימו לצירוף של הכול יחד בלי לבדוק את המגבלה.
תיעוד מצב בכניסה
סרטון ותמונות ביום הכניסה, כולל ליקויים קיימים וקריאת מונים, שנשלחים למשכיר. זה מה שמכריע בסוף השכירות.
מה קורה עם יציאה מוקדמת
החיים משתנים. סכמו מנגנון: שוכר חלופי בהסכמה, תקופת הודעה מוסכמת, ומה קורה עם הפיקדון. בלי סעיף כזה, יציאה מוקדמת הופכת למשא ומתן בעמדת נחיתות.
תשלומים נלווים
ארנונה, ועד בית, מים, חשמל וגז. בדקו מי משלם מה, כמה זה בפועל בחודש, והאם יש חוב קיים על הנכס. ועד בית גבוה בבניין עם מעלית ולובי יכול להיות מאות שקלים בחודש.
עלויות בשכירות
| פריט | טווח | הערה |
|---|---|---|
| פיקדון | לרוב שכר דירה של חודש עד שלושה | כפוף למגבלת הביטחונות בחוק |
| דמי תיווך | חודש שכירות אחד | בתוספת מע"מ, אם היה מתווך |
| ועד בית | 50 עד 700 ש"ח לחודש | בדקו מראש, הפער עצום |
| ארנונה | משתנה לפי רשות ושטח | בדקו את הסכום בפועל, לא הערכה |
| ביטוח תכולה לשוכר | 300 עד 900 ש"ח לשנה | לא חובה, אך זול ביחס לסיכון |
| צביעה ביציאה | 1,500 עד 5,000 ש"ח | רק אם סוכם. בדקו מה כתוב בחוזה |
לפני שאתם מחשבים אם אתם עומדים בשכר הדירה, הוסיפו ועד בית וארנונה בפועל. בבניינים מסוימים התוספת הזאת מגיעה לאלף שקלים בחודש ומשנה לגמרי את התמונה. בקשו לראות חשבון ארנונה אחרון ולא הערכה.
מה לשאול לפני שסוגרים
- אפשר לראות נסח טאבו, ולוודא מי הבעלים?
- מי אחראי על תיקונים, ומה נחשב תקלה של המשכיר?
- תוך כמה זמן מתחייבים לתקן?
- מה סכום הביטחונות, ואילו סוגים נדרשים?
- מתי בדיוק מוחזר הפיקדון, ובאילו תנאים?
- כמה ועד בית וארנונה בפועל, ואפשר לראות חשבון?
- מה קורה אם נצטרך לצאת לפני תום התקופה?
- יש אופציה להארכה, ובאיזה מחיר?
מתי לקום וללכת
דרשו מסמך. השכרה ממי שאינו הבעלים או בעל ייפוי כוח מתאים חושפת אתכם לפינוי ולאובדן כספים.
דרישה לצירוף של פיקדון, ערבות, שטר חוב וערבים יחד ראויה לבדיקה מול המגבלה שבחוק.
סעיף גורף שקובע שכל תקלה היא באחריות השוכר עומד בסתירה לחובות שהחוק מטיל על המשכיר. אל תחתמו עליו בלי לשאול.
בשוק שכירות לוהט זה קורה, וזה גם המצב שבו מתבצעות הונאות. אל תעבירו כסף לפני שראיתם את הנכס ואת המסמכים.
גם שכירות קצרה ראויה לחוזה. בלעדיו, אין הסכמה על תיקונים, על פיקדון ועל תקופה.
איך מאמתים שהוא באמת מה שהוא אומר
הבדיקה שלוקחת שתי דקות
בדקו נסח טאבו או אישור זכויות כדי לוודא מי הבעלים. אם מולכם עומד מיופה כוח או קרוב משפחה, בקשו לראות ייפוי כוח. זו הבדיקה שמונעת את התרחישים החמורים באמת.
בדיקה שנייה, זולה ומועילה: בקשו לראות חשבון ארנונה וחשבון ועד בית אחרונים. זה מאמת את העלות בפועל, וגם מגלה אם קיים חוב על הנכס.
שאלות ותשובות
מי אחראי לתקן מזגן שהתקלקל?
ככלל, ליקוי מהותי שאינו נובע משימוש לא סביר של השוכר הוא באחריות המשכיר, והוא נדרש לתקן בתוך זמן סביר. מזגן שהפסיק לעבוד מבלאי הוא לרוב באחריות המשכיר, ומזגן שנשבר משימוש רשלני אינו. לכן חשוב לתעד את המצב בכניסה.
כמה ביטחונות מותר לדרוש?
החוק מגביל את סך הביטחונות בשכירות למגורים ביחס לדמי השכירות. אם נדרש מכם שילוב של פיקדון גדול, ערבות ושטר חוב, שווה לבדוק אם הדרישה עומדת במגבלה לפני שאתם מסכימים.
מתי מקבלים את הפיקדון בחזרה?
לרוב בתום השכירות, לאחר בדיקת מצב הדירה והצגת אישורי תשלום. סכמו בחוזה תוך כמה ימים, ומה בדיוק מצדיק ניכוי. בלי סעיף כזה, ההחזר תלוי ברצון טוב.
אפשר לצאת באמצע תקופת השכירות?
רק אם החוזה מאפשר, או בהסכמה. הפתרון המקובל הוא סעיף שמאפשר להביא שוכר חלופי סביר בהודעה מראש. בקשו להכניס אותו לחוזה מראש, כי בזמן אמת אין לכם כוח מיקוח.
צריך ביטוח כשוכרים דירה?
המשכיר מבטח את המבנה, לא את התכולה שלכם. ביטוח תכולה לשוכר עולה מאות שקלים בשנה ומכסה נזק וגניבה, ולעיתים גם נזק שאתם גורמים לצד שלישי, למשל הצפה לשכן מלמטה. יחסית לסיכון, זה זול.
מדריכים קרובים
בדיקות לפני קניית דירה
העסקה הגדולה בחיים נסגרת לרוב אחרי שני ביקורים של רבע שעה. אלה הבדיקות שממלאות את החסר.
איך לבחור מתווך
בלי הזמנת שירות חתומה כדין, אין חובת תשלום. זה הפרט שהכי משנה, והכי מעט מוכר.
איך לבחור חברת הובלות
ביום ההובלה כבר אין כוח מיקוח. כל מה שלא סוכם מראש, יסוכם במחיר שלהם.